1. Andamento numero transizioni (periodo 2002 - 2006)

I dati sono tratti dai seguenti rapporti dell'Agenzia del Territorio - Osservatorio del Mercato Immobiliare

2. Andamento mutui (periodo 1997 - 2007)


I dati sono tratti dal sito della Banca d'Italia:

Considerazioni

Nella figura 2 (andamento mutui) la differenza tra le due curve é dovuta principalmente
  • alla restituzione del capitale alle banche tramite le rate dei mutui accesi precedentemente
  • alla restituzione del capitale alle banche per estinguere mutui (eventualmente per riaccenderne altri a condizioni migliori, con la stessa o con altre banche)
Nella figura 2 si vede che dal 2000 fino al settembre 2006 la differenza tra le due curve (dovuta principalmente alla restituzione dalle famigli verso le banche, attraverso le rate dei mutui già accesi) é di circa 2.4 miliardi all'anno (facendo scorrere di 2.4 miliardi in basso la curva in alto, le due curve si sovrappongono grossolanamente, c'é giusto un pò di turbolenza attorno al 2001-2002, per il famoso rientro/riciclaggio dei capitali sporchi).
Dal settembre 2006 le due curve hanno andamenti divergenti. Escludendo che il flusso di restituzione legato alle rate dei mutui possa variare significativamente da un mese all'altro, l'unica giustificazione possibile di questo andamento é che in realtà i flussi erogati comprendano le rinegoziazioni (anche se non viene detto esplicitamente). In tal caso si avrebbe (considerando un flusso costante di 2.4 miliardi annui di restituzione di capitale alle banche, attraverso le rate dei mutui già accesi):

Periodo 09/05 - 09/06:
* 6.8 miliardi di mutui erogati (nuovi + rinegoziati)
* 4.1 miliardi di incremento dell'indebitamento
* 4.1 + 2.4 = 6.5 miliardi di "veri" nuovi mutui
* 6.8 - 6.5 = 0.3 miliardi di mutui rinegoziati
E cioé si avrebbe il 0.3/6.8 = 5% circa di mutui rinegoziati.

Periodo 03/06 - 03/07 (6 mesi dopo):
* 6.8 miliardi di mutui erogati (nuovi + rinegoziati)
* 2.2 miliardi di incremento dell'indebitamento
* 2.2 + 2.4 = 4.6 miliardi di "veri" nuovi mutui
* 6.8 - 4.6 = 2.2 miliardi di mutui rinegoziati
E cioé si avrebbe il 2.2/6.8 = 33% circa di mutui rinegoziati.

E quindi, escludendo le rinegoziazioni, si avrebbe, in soli sei mesi, una diminuzione da 6.5 a 4.6 miliardi annui della consistenza complessiva annua dei nuovi mutui erogati (pari ad una riduzione del 33%)Tutto questo mentre le erogazioni complessive (nuovi mutui + rinegoziazioni) rimangono costanti a 6.8 miliardi annui (ovviamente quest'ultimo é il dato che viene comunemente riportato sulla stampa).

Questo calo sarà dovuto in parte alla diminuzione del numero di compravendite (a Roma -10% dal 2005 al 2006, su dati dell'agenzia del territorio), in parte ad un "raffreddamento" dei prezzi (per non dire calo), e in parte al fatto che a comprare ci sono rimaste persone con pochi soldi, che comprano appartamenti di scarso valore. Difficile dire in che misura influiscono i vari fattori. Fatto sta che un calo del mercato di 1/3 in 6 mesi fa capire che siamo ormai alla fine del ciclo.